LA PROCÉDURE d'EXPULSION DU LOCATAIRE

La décision d’expulsion du locataire peut intervenir pour plusieurs motifs et notamment, en cas de loyers impayés, en cas de défaut de justificatif de son assurance, ou encore de dégradations ou de nuisances.

La situation la plus courante est celle où le locataire ne s'acquitte pas régulièrement de ses loyers, privant ainsi le propriétaire d'une source de revenus.

A cet égard, la loi précise que : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) et le non-paiement des loyers est un motif de résiliation du contrat (article 24 de la même loi) et peut conduire à expulser le locataire.

Par ailleurs, il résulte d’un arrêt du Conseil d'Etat du 1er octobre 2015 que les loyers non perçus par le propriétaire lui sont néanmoins imposables. De ce fait, il est nécessaire pour le propriétaire d'agir au plus vite afin de récupérer les loyers impayés. Si le locataire ne s'acquitte toujours pas de sa dette locative, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion du locataire afin de récupérer le logement et le mettre à disposition d'un nouveau locataire. Le délai maximal pour agir est de 3 ans.

Un autre motif d'expulsion fréquent est le défaut d'assurance habitation du locataire, obligation qui incombe au locataire en vertu de l'article 7 g) de la loi précitée. S'il ne souhaite pas souscrire à une assurance à la place du locataire et lui en déduire le prix sur les charges locatives, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail et engager la procédure d'expulsion locative.

D'autres motifs d'expulsion peuvent être les dégradations effectuées par le locataire au logement, des troubles causés au voisinage ou encore l'absence de versement du dépôt de garantie.

Pour des questions de simplicité, il sera envisagé la procédure d'expulsion sous l'angle qui revient majoritairement c'est-à-dire, du défaut de paiement des loyers. Les étapes, hormis celle du commandement de payer, sont communes à la procédure d'expulsion quel qu'en soit le motif.

Le commandement de payer est un acte d'huissier par lequel le propriétaire va demander au locataire de payer les loyers qui lui sont dus. L'acte reprend le détail de la dette locative.

La signification du Commandement de payer par huissier au locataire fait courir un délai pour le locataire afin qu'il s'acquitte de sa dette. Il dispose ainsi de 2 mois pour régler les loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). A défaut de paiement, le propriétaire pourra faire jouer la clause résolutoire (à condition qu’elle soit présente dans son contrat de location).

La mise en œuvre de la clause résolutoire va alors permettre au propriétaire d'expulser le locataire en engageant une procédure d'expulsion locative auprès du Tribunal d'instance.

Seul le Tribunal d'instance est compétent pour connaître des litiges locatifs. Votre avocat rédigera une assignation comportant l’exposé des faits, les règles de droit applicables et les pièces justificatives. Cette assignation, comportant la date d’audience, sera remise au locataire par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

L'assignation devra également être remise par l'huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, le Préfet pouvant apprécier l'opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de la situation du locataire.

En matière de litige locatif, il sera alors demandé au juge de constater que les conditions pour la mise en œuvre de la clause résolutoire sont bien remplies et ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail, le paiement des loyers non versés et le cas échéant, l'expulsion du locataire mauvais payeur.

ATTENTION : Si vous êtes locataire et que votre bailleur engage une procédure d’expulsion à votre encontre, il faut impérativement prendre attache avec un avocat afin qu’il organise votre défense. Vous pouvez effectivement demander au juge un délai pour rester dans les lieux qui pourra être au maximum de trois ans (et sous réserve que vous repreniez le paiement de votre loyer courant à minima).